NS Avocats Les travaux de remise en conformité des locaux mis à la charge du preneur peuvent venir diminuer la valeur locative

Rappel du principe : la possibilité de demander la révision du loyer à la valeur locative en cas d’augmentation supérieure à 25% par le jeu de l’indexation et la prise en compte des clauses exorbitantes du droit commun dans la fixation de la valeur locative

L’article L. 145-39 alinéa 1^er du Code de commerce prévoit que lorsqu’un bail est assorti d’une clause d’indexation, ce qui est le cas aujourd’hui pour la quasi-totalité des baux commerciaux, la révision du montant du loyer peut être demandée judiciairement chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, afin que le montant du loyer soit ramené à la valeur locative.

Cette valeur locative est appréciée, à défaut d’accord entre les parties, en fonction des critères définis par l’Article L. 145-33 du Code de commerce : (« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; […]. »), au titre desquels figurent notamment les « obligations respectives des parties » telles qu’elles sont définies par les clauses du bail.

Dans ce cadre, certaines obligations des parties sont considérées par les tribunaux comme des clauses exorbitantes du droit commun au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce et constituent en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative ; il s’agit notamment :

• des obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie ;
• des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ;
• des obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix.

L’application à l’affaire : la qualification de clause exorbitante du droit commun et l’application d’un abattement sur la valeur locative

Dans l’affaire dont la Cour de cassation a eu à connaître, le loyer annuel du bail renouvelé avait été fixé par un jugement du 6 avril 2006, à la somme de 872.467 euros ; puis le 1^er octobre 2010, le bailleur avait assigné la société locataire devant le juge des loyers commerciaux en demandant la fixation du loyer révisé, au 12 juillet 2010, à 1.740.000 euros.

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 5 septembre 2018, avait fixé le montant du loyer révisé à 1.001.400 euros.

Dans sa décision, la Cour d’appel de Paris avait tenu compte de la clause du bail qui mettait à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux, qui était rédigée dans les termes suivants : « au cas où l’administration, ou quelque autorité que ce soit, compte tenu de l’activité exercée dans les lieux, viendrait à exiger à un moment quelconque une modification du bien, objet du présent bail, tous les frais et conséquences de cette modification seront intégralement supportés par le preneur qui s’y oblige ».

La Cour d’appel avait considéré que cette clause constituait un transfert de charge sur le preneur, s’agissant d’une clinique, en raison de la multiplication, ces dernières années, des normes de sécurité applicables aux établissements recevant du public, « notamment l’accès aux locaux par les personnes à mobilité réduite ainsi que la lutte contre les incendies ».  Une telle clause était exorbitante du droit commun au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce, ce qui justifiait en conséquence un abattement de 15 % sur la valeur locative retenue pour la fixation du loyer révisé. 

Le bailleur a formé un pourvoi en cassation contre cette décision, faisant valoir que cette décision remettait en cause l’appréciation faite lors de la précédente fixation judiciaire du loyer, dans le jugement du 6 avril 2006 qui était désormais définitif, et se heurtait donc à l’autorité de la chose jugée attachée à ce jugement. En effet, ce jugement avait fixé le loyer à la valeur locative sans que soit pratiqué un abattement en raison de la clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, cette clause n’ayant pas été considérée à l’époque comme une clause exorbitante du droit commun.

Mais la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur, validant l’appréciation de la Cour d’appel qui consistait à considérer que la multiplication, ces dernières années, des normes de sécurité applicables aux établissements recevant du public, constituait un élément nouveau depuis le jugement du 6 avril 2006, qui justifiait une interprétation différente de la clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, et que la décision de la Cour d’appel ne se heurtait donc pas à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 6 avril 2006. 

Cette décision témoigne d’une appréciation très précise et concrète faite par les tribunaux des conséquences des clauses mettant à la charge du preneur tous travaux de mise en conformité relatifs aux locaux loués, qui figurent aujourd’hui de façon quasi-systématique dans les baux commerciaux.

Il ne doit pas s’en déduire un principe général selon lequel ce type de clause constitue nécessairement une clause exorbitante du droit commun justifiant qu’un abattement soit pratiqué sur la valeur locative dans le cadre de la fixation du loyer révisé ; s’agissant en l’occurrence d’une clinique, celle-ci était par nature très impactée par l’évolution des normes applicables aux établissements recevant du public. 

Néanmoins, cette solution pourrait être transposée à d’autres types de locaux, sous réserve que le preneur soit en mesure de justifier des charges financières exceptionnelles qui en ont découlé pour lui.