La récupération des charges de copropriété par le bailleur en l’absence de stipulations explicites dans le bail commercial

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 9 mai 2019, n° 16-24.701

Le 2 décembre 1980, des bailleurs personnes physiques, aux droits desquels est venue une société civile immobilière (alors devenue bailleresse), a donné à bail à une société locataire, aux droits de laquelle est venue une autre société, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété.

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Le 31 mai 2013, la société locataire a assigné la SCI, son bailleur, en restitution de charges de copropriété indûment versées depuis le début du bail. Il convient de préciser en l’espèce que les deux preneurs successifs ont réglé les charges de copropriété appelées par les bailleurs depuis plus de 32 ans. Le bail commercial qui régissait le rapport des parties, quant à lui, ne prévoyait pas de façon expresse le caractère récupérable des charges de copropriété.

Le bail stipulait en effet, sans plus de précisions, que « le preneur s’oblige à acquitter pendant le cours du bail la contribution personnelle mobilière et la taxe professionnelle, les contributions de toute nature et de rembourser au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’assainissement et tous autres taxes et impôts de toute nature incombant généralement au preneur ».

La cour d’appel avait à se prononcer sur deux questions : 1) la récupération des charges de copropriété à proprement parler au vu de la clause du bail ; 2) trancher le délai de la prescription de l’action en répétition des charges exercée avant 2008 : qui peut être de trente ans (délai de droit commun) ou de cinq ans (délai de l’ancien article 2277 du code civil).

A la première question, la cour d’appel a souverainement apprécié l’absence de stipulation expresse du bail pour condamner la SCI bailleresse à payer au locataire une somme donnée en restitution.

A la seconde question, la réponse dépend du fait que les charges soient considérées comme des charges locatives ou bien comme des charges de copropriété. La cour d’appel considère que les charges n’étaient pas des charges locatives mais des charges de copropriété ; et qu’en conséquence, la répétition des charges acquittées par le preneur répond au droit commun, la prescription était donc trentenaire avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

La Cour de cassation a confirmé la position de la cour d’appel en retenant que les charges de copropriété n’étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur. Elle ajoute que la cour d’appel en a exactement déduit que l’action en répétition de ces charges indûment payées n’était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l’article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005.

Ainsi, lorsque les locaux dépendent d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et si le bail commercial ne stipule pas expressément que les charges dues sont locatives, ces dernières sont des charges de copropriété et toute action les visant est soumise au délai de prescription de droit commun conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est toutefois précisé ici que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, les deux prescriptions sont identiques, c’est-à-dire quinquennales, et qu’en conséquence, la qualification des charges n’importe plus à ce niveau.

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