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Aux termes du bail, le preneur a droit au renouvellement du bail. Le renouvellement requiert un acte positif de l’une ou de l’autre des parties (le congé avec offre de renouvellement pour le bailleur et la demande de renouvellement pour le preneur). Toutefois, les baux peuvent-ils prévoir une clause de renouvellement automatique ? La Cour de cassation l’avait rappelé en 2004 et cela renvoie à un arrêt commenté de la cour d’appel de Colmar.
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Une SCI consent un bail commercial à une société sur des locaux à usage de thalassothérapie pour une durée de neuf années.
Le bail commercial comportait une clause intitulée « promesse de renouvellement ». Cette clause prévoyait qu’à l’issue de la première période de neuf ans, le bail se renouvellerait pour une nouvelle période de neuf ans et que le loyer de renouvellement serait plafonné au montant de 1,2 fois le loyer applicable à la veille dudit renouvellement.
Le preneur en désaccord à l’issue des neuf ans sur le loyer a saisi le tribunal de grande instance compétent, puis l’affaire a été portée devant la cour d’appel du ressort du tribunal.
La cour d’appel l’a débouté de ses demandes.
Le locataire reprochait à la cour d’appel le renouvellement automatique alors que, selon lui, les baux de locaux commerciaux cessent par l’effet d’un congé donné par acte extrajudiciaire suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance ; qu’à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat.
La SCI, au vu de la clause de renouvellement automatique, s’était en effet bornée à adresser une lettre recommandée avec demande d’avis de réception en indiquant au locataire que le bail serait renouvelé à partir du pour une période de neuf années moyennant un loyer plafonné à 1,2 fois le montant des loyers annuels actuels.
La Cour de cassation suit le raisonnement de l’arrêt d’appel et retient que c’est à bon droit que la cour d’appel a relevé que la clause insérée dans le bail initial, qui précisait qu’à l’issue de la première période de neuf ans, le bail se renouvellerait pour une nouvelle période de neuf ans, n’était pas contraire au statut des baux commerciaux et que le bailleur n’avait aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement puisque les parties étaient convenues dès le départ de l’automaticité de ce renouvellement à des conditions de loyer acceptées par elles.
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