NS Avocats En cas d’arrêté de péril portant sur les parties communes, le locataire commercial est en droit d’obtenir restitution des loyers versés

Cour d’Appel Paris, 25 Janvier 2019, n° 18/04120

Elle a enjoint au syndicat des copropriétaires « de procéder, chacun en ce qui le concerne dans un délai maximum de six jours à compter de la notification du présent arrêté, à la dépose du conduit de fumée en fibrociment situé à l’angle du passage donnant accès à l’escalier principal de l’immeuble ».

L’arrêté vise l’ensemble des lots composant la copropriété dont les lots appartenant à la SCI et loués pour ce qui concerne les lots 1, 2, 3 aux deux locataires qui selon l’acte de vente produit, contiennent tous une quote-part des parties communes.

Les travaux de dépose du conduit ont été définitivement réceptionnés le 18 avril 2017 et un arrêté de mainlevée a été pris le 3 mai 2017.

Les locataires réclament alors un montant correspondant aux loyers indûment payés et une somme en réparation des troubles d’exploitation subis du fait du non-respect de l’arrêté de péril imminent, entre autres sommes visant à réparer d’autres préjudices.

L’article L521-2, alinéa 3, du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L.1331-25 et. L.1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article L.511, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. »

Le texte ne distingue pas selon qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial de sorte que, ainsi que l’a considéré la Cour de cassation, l’article L521-2 s’applique en matière de baux commerciaux (Civ. 3^ème, 17 mars 2016, n° 14-29.243)

Par ailleurs, il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, les loyers ne sont plus dus pour la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (Civ. 3^ème, 20 oct. 2016, n° 15-22.680).

En l’espèce, la Mairie a émis le 26 décembre 2016 au visa des articles L511-1 et L.521-1 à L521-4 du code de la construction et de l’habitation, un arrêté de péril imminent concernant l’immeuble en question et dont les termes ont été repris en partie ci-avant.

Il sera encore relevé que les locataires n’ont jamais soutenu avoir arrêté l’exploitation de leur commerce ou l’occupation du logement pendant ladite période. Ils ont justifié avoir procédé au paiement des loyers dont ils demandent aujourd’hui la restitution.

Il en résulte avec l’évidence requise en référé que les loyers correspondant à la période du 1^er janvier 2017 au 11 avril 2017 (date de réception des travaux) n’étaient pas dûs de sorte que la SCI bailleresse doit être condamnée à régler les sommes correspondantes.

Les locataires évoquent un préjudice économique résultant du caractère public de l’arrêté qui a conduit la clientèle et les passants à se tenir éloignés de leurs commerces et un préjudice d’angoisse pour leurs familles en ce compris des enfants en bas âge. Elles invoquent également le non-respect par le bailleur du délai consenti par l’arrêté pour effectuer les travaux.

A hauteur de cour, il n’est toujours pas produit d’élément permettant d’apprécier avec l’évidence requise en référé l’existence d’un préjudice d’exploitation résultant de la prise de l’arrêté de péril du 26 décembre 2016. Il n’est d’ailleurs pas soutenu que l’exploitation a cessé et nullement justifié d’une baisse du chiffre d’affaires ou d’une perte de clientèle.

De même, aucune attestation en vient étayer l’affirmation de l’existence d’un préjudice d’angoisse. La seule affirmation de ce que les travaux requis par l’arrêté ont été exécutés plus de trois mois après la date de son établissement alors que dès le 7 décembre 2016, les copropriétaires réunies en assemblée générale votaient l’exécution de ces travaux, les appels de fonds étant réalisés au titre de travaux urgents et les sommes nécessaires réglées par la SCI bailleresse en janvier 2017.

Au demeurant, le bail litigieux contient des clauses de renonciation expresse du preneur à l’encontre du bailleur dont l’interprétation échappe au pouvoir du juge des référés. La décision de première instance qui a rejeté ces demandes de provisions doit être ainsi être confirmée.