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Des locaux à usage commercial sont donnés à bail pour une activité de salon de coiffure. Le preneur sollicite le renouvellement du bail commercial. Faute d’accord sur le prix du bail renouvelé, le bailleur saisit le juge des loyers commerciaux.
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Le litige porte notamment sur l’incorporation dans l’assiette de la valeur locative des travaux d’aménagement réalisés par la société preneuse et de leur accession au profit du bailleur et de l’interprétation d’une clause d’accession floue.
En effet, la clause n’indiquait pas expressément si elle s’appliquait en fin de bail ou en fin de jouissance du preneur, c’est-à-dire à son départ. En outre, elle prévoyait la faculté pour le bailleur de demander la remise dans leur état initial des lieux.
La clause d’accession du bail était rédigée comme suit :
« tous embellissements, améliorations, installations et décors quelconques qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront, à. la charge de celui-ci à quelque époque de quelque manière qu’elle arrive, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, ce qu’il aura toujours le droit de faire même s’il a autorisé les travaux. »
En l’espèce, la Cour d’appel de Paris avait retenu que la possibilité de demander la remise dans l’état initial assortie de l’absence de date d’accession précise, impliquait que l’accession ne joue qu’en fin de jouissance.
Les juges d’appel retenaient donc qu’en raison du report de l’accession à la fin de la jouissance, la valeur locative devait donc être appréciée sans tenir compte des importants travaux d’amélioration réalisés par la société preneuse. Toutefois, elle retenait la fourchette déterminée par l’expert judiciaire qui avait procédé à une estimation de la valeur locative en intégrant les travaux réalisés par le locataire, violant ainsi les articles L145-33 et R145-8 du code de commerce.
C’est notamment pour cette raison qu’un pourvoi a été formé par le locataire en violation de ces articles.
Aux termes de certaines décisions, il a déjà été retenu que la clause de remise dans l’état initial entraînait le report à la fin de jouissance de l’accession. Ces solutions s’expliquant par le fait qu’une telle clause est incompatible avec la clause d’accession, a fortioriau cours du bail, comme c’est le cas en l’espèce.
La Cour de cassation dans la continuité de cette position retient que l’accession ne pouvant, selon les termes du bail, être exercée qu’en fin de jouissance, il convient d’apprécier la valeur locative sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur et de la fixer à la valeur unitaire basse proposée par l’expert.
En conséquence, elle ajoute qu’en statuant ainsi, alors que l’estimation de l’expert était fondée sur une accession en fin de bail et intégrait dans la valeur locative les travaux d’aménagement réalisés par la locataire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
Elle casse et annule donc l’arrêt d’appel.
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