Pas de manquement de délivrance du bailleur lorsque le locataire fait une utilisation non autorisée des locaux commerciaux

La conformité des locaux loués aux normes applicables à l’activité du Preneur constitue une importante source de litiges entre bailleurs et preneurs, le bailleur étant tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle prévue au bail, et les baux commerciaux comportant de manière habituelle des clauses mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires à son activité. 

Dans une décision du 30 septembre 2020 (Cour d’appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, arrêt du 30 septembre 2020, RG n° 18/03745), la Cour d’appel de Paris a rappelé que le Bailleur ne se voir reprocher un manquement à son obligation de délivrance lorsque le Preneur fait des locaux loués un usage différent de celui de la destination contractuelle prévue au Bail, et réaffirmé l’efficacité des clauses mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires à l’exercice de son activité. 

Rappel des faits et de la procédure 

Dans l’affaire qui a été soumise à la Cour d’appel de Paris, le Bailleur avait consenti au Preneur un bail commercial portant sur un local destiné à un usage exclusif de bureaux, pour une durée de neuf ans à partir du 1er novembre 2011, moyennant un loyer mensuel de 3.450 euros hors taxes et hors charges.

Le Bailleur a fait délivrer le 2 juin 2015 au Preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre de loyers et charges impayés ; ce commandement étant resté infructueux, le Bailleur a assigné le Preneur en référé en sollicitant l’acquisition de la clause résolutoire, demande à laquelle le Président du tribunal de grande instance de Créteil a fait droit par ordonnance de référé du 30 novembre 2015. 

Le 5 novembre 2015, le Preneur a alors à son tour assigné le Bailleur au fond, aux fins d’obtenir notamment sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour défaut de délivrance conforme du local commercial donné à bail et à la restitution du dépôt de garantie.

Le Preneur exposait à cet égard que :

  • le local était à l’origine un entrepôt qui a été donné à bail à usage de bureau sans être mis aux normes ; 
  • le Bailleur ne justifiait pas avoir déposé une déclaration préalable permettant l’aménagement de l’entrepôt en bureaux ; 
  • il avait fait confiance au Bailleur et utilisé les lieux comme salle de réception ;
  • le Bailleur avait été de mauvaise foi en faisant signer au Preneur un bail portant sur un bureau alors que le local n’a pas été aménagé par le Bailleur à cet usage ;
  • il n’avait pas pu exploiter son activité dans le local loué car son établissement a été fermé par arrêté municipal du 19 juin 2015, celui-ci n’étant pas conforme à la réglementation applicable en matière de sécurité incendie pour les ERP, et que ce défaut de mise aux normes rendait le local impropre à sa destination contractuelle.

Par jugement du 20 octobre 2017, le Tribunal de Grande Instance a constaté que la clause résolutoire du bail avait pris effet à la date du 2 juillet 2015 et en conséquence débouté le Preneur de ses demandes ; ce dernier a interjeté appel du jugement.

La décision de la Cour d’appel de Paris 

Saisie du litige, la Cour d’appel de Paris a rappelé les termes de l’obligation de délivrance conforme pesant sur le Bailleur, dans les termes suivants :

« Par application des articles 1719 et 1720 du code de civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle en bon état de réparations, de maintenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués

pendant la durée du bail et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Néanmoins, elle a écarté le manquement allégué à l’obligation de délivrance et jugé que le défaut de conformité à la destination contractuelle n’était pas démontré, relevant que :

  • il n’était pas établi au vu des éléments versés à la procédure que le local donné à bail ne serait pas un bureau mais un entrepôt ;
  • que le Preneur avait domicilié dans les locaux loués un établissement classé en type V de la 4ème catégorie relevant des établissements recevant du public, à savoir un lieu de culte pouvant accueillir jusqu’à 300 personnes dans l’enceinte des locaux ;
  • que l’arrêté préfectoral de fermeture n’avait pas été pris en raison d’un changement d’affectation non conforme d’un entrepôt en un bureau, ni d’un défaut de conformité du local loué aux termes de la réglementation existante à un usage de bureau, mais en raison du non-respect des règles de sécurité conformément à la réglementation des établissements recevant du public de 4ème catégorie ;
  • la cause de la fermeture était donc sans rapport avec la transformation éventuelle par la bailleresse ou par son vendeur, d’un entrepôt en bureau ;
  • le bail mettait à la charge du Preneur l’obtention de toutes autorisations nécessaires à l’exercice de son activité, ainsi que la réalisation de tous travaux de mise en conformité nécessités par l’exercice de son activité, ainsi que ceux exigés par l’administration au titre des normes de sécurité.

La Cour a donc jugé « qu’il appartenait au Preneur, dans la mesure où elle envisageait d’exercer dans les locaux donnés à bail une activité permettant l’accueil du public soumis à la réglementation des ERP de 4ème catégorie, d’entreprendre toute démarche utile à cette fin pour obtenir les autorisations nécessaires et il lui incombait de prendre en charge les travaux de mise en conformité des lieux prescrits par l’autorité administrative. », et en conséquence, confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Créteil, et débouté le Preneur de sa demande indemnitaire au titre du manquement à l’obligation de délivrance allégué à l’encontre du Bailleur.

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