L’accession des aménagements réalisés par le preneur d’un bail commercial en présence d’une clause de nivellement

Cour d’appel de CAEN, 16 mai 2019, n° 17/02167

Le 12 octobre 2001, une société bailleresse donne à bail commercial à une société locataire divers locaux, sous conditions suspensives. Le 5 novembre 2002, les parties constatent la réalisation des conditions suspensives et conviennent de fixer la date de début du bail au 15 novembre 2002 pour se terminer le 14 novembre 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 78 528 euros.

Le 19 mai 2014, le locataire demande le renouvellement du bail alors tacitement prolongé, conformément aux dispositions de l’article L145-10 du code de commerce, à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer annuel renouvelé en principal de 100 000 euros.

Le 18 août 2014, la société bailleresse accepte le renouvellement dans son principe sans acquiescer à la proposition de diminution du loyer qu’elle entendait voir porter à la somme de 161 995 euros. Elle prétendait, en effet, que le loyer devait être déplafonné en raison de la monovalence des locaux (c’est-à-dire du fait qu’il n’était destiné qu’à une seule utilisation).

Face à l’absence d’acceptation du preneur, le 7 juillet 2016, la société bailleresse assigne son locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Caen aux fins de fixation de la valeur locative et du prix du bail renouvelé. Par jugement du 27 avril 2017, cette juridiction a fixé le loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 89 200 euros.

La société bailleresse a interjeté appel de la décision. Au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter de cette date la société bailleresse fait d’abord valoir que les locaux loués sont monovalents, ce qui exclurait le plafonnement du loyer par application des dispositions de l’article R145-10 du code de commerce.

La monovalence des locaux découlant des travaux d’aménagement réalisés par le preneur en 2002, afin d’y exercer son activité de vente de luminaires. Le bailleur défendait l’argument selon lequel, ces travaux avaient eu pour effet de faire desdits locaux un local monovalent, de telle sorte qu’une seule activité pouvait y être exercée sauf à engager des travaux très importants pour sa transformation.

Les locaux monovalents sont visés par l’article R145-10 du code de commerce qui dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. La loi dégage donc un critère matériel (l’idée « d’une seule utilisation »).

La jurisprudence y a ajouté un critère économique en requérant que ces locaux ne puissent être transformés sans travaux importants. Ce dernier critère est repris dans l’argumentaire du bailleur.

Dans la mesure où ce sont les travaux du preneur qui ont conféré aux locaux le caractère de monovalence, se posait la question de l’accession des travaux réalisés par le preneur. Le bailleur ne pouvant se prévaloir de ces travaux et de la monovalence des locaux que s’ils lui appartiennent.

En la matière, la règle est en effet claire, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagements réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété. L’accession peut se faire à deux étapes : en fin de bail (c’est-à-dire à l’expiration du bail en cours) ou en fin de jouissance (c’est-à-dire au départ du locataire). En cas de silence du bail sur la date d’accession, il est de jurisprudence constante que celle-ci jouera en fin de bail.

En l’espèce, le bail stipulait que le preneur laisserait « à son départ » toutes les constructions, aménagements, agencements et améliorations réalisés, sans indemnité, « à moins que » le bailleur ne préfère demander le rétablissement dans leur état primitif sauf pour les travaux acceptés.

Cette seconde partie de clause prévoit donc un nivellement dans l’accession ; nivellement se caractérisant par le fait qu’il est laissé au bailleur le choix de rétablir les locaux ou non dans leur état primitif.

Or, il a été jugé que si le bailleur se réserve la possibilité d’exiger la remise des lieux dans leur état primitif et que cette alternative ne peut être exercée qu’à la sortie des lieux, l’accession pourtant prévue en fin de bail ne pourra jouer qu’à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire au départ du locataire.

Le bailleur souhaitait donc éviter l’application de cette règle. Ainsi, à l’appui de ses prétentions, il soutenait que la clause de nivellement devait s’interpréter comme ne concernant que les travaux non autorisés, de sorte que l’accession des travaux autorisés devait s’opérer immédiatement, c’est-à-dire en fin de bail.

La cour d’appel de Caen n’a pas suivi le raisonnement du bailleur. Elle retient que le fait que le bailleur ne dispose pas de la faculté de faire rétablir les lieux dans leur état primitif lorsqu’il a accepté les travaux litigieux, ne remet pas pour autant en cause la date à laquelle les parties ont convenu que la clause d’accession des aménagements réalisés par la locataire jouerait au profit de la bailleresse, soit au départ du locataire et non en fin de bail, qu’il s’agisse de travaux autorisés ou non.

C’est donc à tort que la société bailleresse soutient « qu’à défaut d’option au profit du bailleur, l’accession est immédiate ». Elle considère donc que les travaux ne sont pas encore la propriété du bailleur et ne le seront qu’au départ du locataire. La monovalence des locaux ne pourra donc être retenue pour le présent renouvellement.

Les parties porteront ainsi une attention toute particulière à la clause d’accession qui peut avoir des conséquences majeures en matière de déplafonnement du loyer, comme c’est le cas lorsque ceux-ci ont conféré aux locaux le caractère monovalent. Mais également pour demander le déplafonnement en raison de l’amélioration apportée par les travaux du locataire qui seraient devenus la propriété du bailleur. Lesquels répondent à des régimes différents visés aux articles R145-3 et R145-8 du code de commerce.

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