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En matière de renouvellement de bail, le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail précédent. Le bail renouvelé ne peut l’être pour une durée supérieure en dépit de stipulations allant dans ce sens. C’est pour cette raison que la cour d’appel de Paris a statué sur l’inefficacité du congé du bailleur offrant le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de douze années.
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Suivant acte sous seing privé, une société a donné à bail à divers locaux à usage commercial pour une durée de douze ans.
Par exploit d’huissier, la société bailleresse a donné congé à la société locataire avec offre de renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré et notamment, pour une durée mentionnée sur le congé de douze ans.
Les parties étant en désaccord sur le montant du loyer, la société bailleresse par un mémoire en demande a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, eu égard à la durée contractuelle du bail expiré.
Elle a ensuite assigné son locataire devant le tribunal de grande instance. Lequel tribunal a jugé que le bail avait été renouvelé pour une durée de neuf ans. La décision a fait l’objet d’un appel de la part du bailleur seulement sur ce point.
La société bailleresse fait valoir que conformément l’article L145-12 alinéa 1 du code de commerce, les parties sont valablement convenues à l’occasion du renouvellement du bail que celui-ci interviendrait pour une durée de douze ans au terme des échanges intervenus entre les deux sociétés.
En effet, selon elle, le congé mentionnait expressément une durée de douze ans et l’offre de renouvellement a été acceptée en tous points sauf l’augmentation du loyer.
La société locataire fait valoir en réponse qu’elle n’a pas renoncé à son droit au renouvellement du bail pour une durée de neuf ans en acceptant le principe du renouvellement à défaut d’accord exprès, conformément à ce qui résulte des divers échanges entre les parties, les dispositions de l’article L145-12 du code de commerce étant d’ordre public.
Or, l’article L 145-12 du code de commerce prévoit que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Si la bailleresse a clairement exprimé dans le congé qu’elle a délivré son intention de voir le bail se renouveler pour une nouvelle durée de douze ans, le fait pour la locataire d’avoir pris acte dans son propre courrier que l’offre de renouvellement du bail était « aux mêmes conditions » mais avec un changement de loyer et d’avoir répondu « Nous acceptons votre offre de renouvellement du bail mais refusons l’augmentation de loyer », sans faire la moindre allusion expresse dans ce courrier à la durée du nouveau bail ne saurait valoir acceptation d’un bail renouvelé pour une durée de douze ans.
En raison des effets qui s’attachent à la fixation d’un loyer pour une durée supérieure à neuf ans, le faisant échapper à la disposition du statut des baux commerciaux relative au plafonnement , l’accord des parties pour une durée plus longue que celle prévue a minima légalement par la disposition d’ordre public de l’article L145-12 du code de commerce ne saurait en effet se déduire du silence gardé sur ce point précis par la locataire qui s’est surtout attachée en réponse au congé à justifier sa demande de nouveau loyer.
Il s’ensuit que le juge des loyers a à bon droit estimé que le renouvellement du bail a lieu pour une durée légale de neuf ans à défaut d’accord exprès des parties pour une durée plus longue.
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