La cour d’appel de Versailles juge que les parties ne peuvent demander au juge des loyers de fixer le loyer binaire renouvelé

Aux termes du bail, le preneur a droit au renouvellement du bail. La question se pose alors de la fixation du loyer renouvelé. Cette question se pose d’autant plus lorsque le loyer prévoit deux composantes : un fixe et un montant variable.

En cas de discussion, les parties sont donc libres, aux termes du contrat, de donner au juge des loyers commerciaux compétence pour faire fixer ce loyer. Cela avait été décidé par la Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016. Pourtant la cour d’appel de Versailles a opposé une résistance près d’un an plus tard. Cette décision reste isolée et ne saurait prévaloir sur une décision de la Cour de cassation.

Cour d’Appel de Versailles, 19 Septembre 2017, N° 16/03805

Dans une affaire aux termes de laquelle les parties ayant conclu un bail commercial moyennant un loyer à double composante (dit loyer binaire), un désaccord survenait sur la fixation du loyer.

Le bail prévoyait qu’à défaut d’accord entre les parties, le juge des loyers commerciaux serait compétent pour trancher le litige. La Cour de cassation avait déjà reconnu cette opportunité aux parties.

Dans ce contexte la cour d’appel constate que l’alinéa 3 de l’article IV 1 b/ prévoit de donner compétence au juge des loyers commerciaux non pas pour fixer le loyer, mais le plancher du loyer, ce qui est contraire aux règles d’ordre public concernant l’organisation et la compétence des juridictions, telles que définies à l’article 33 du code de procédure civile, qui prévoit que : « La compétence des juridictions en raison de la matière est déterminée par les règles relatives à l’organisation judiciaire et par des dispositions particulières, lesquelles échappent à la matière contractuelle. »

Elle rappelle que les clauses de loyer variable sont des modes de fixation étrangers au statut des baux commerciaux ; qu’il existe une incompatibilité fondamentale entre le loyer binaire et le loyer statutaire ; que le loyer est indivisible, tout comme le statut légal qui fixe un plafond de loyer à la valeur locative.

Elle ajoute qu’il ne saurait être contesté que les règles fixant le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés, telles que définies par l’article L.145-33 du code de commerce, ne figurent pas aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux visées à l’article L.145-15 du même code.

Ceci implique que les parties au bail ont la libre disposition du droit de fixer des règles différentes de celle de cet article.

En l’espèce, le bail prévoit un loyer annuel hors taxes égal à 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués, sans que ce loyer puisse être inférieur à un plancher, qualifié de loyer minimum garanti, que les parties ont décidé de fixer à la valeur locative lors des renouvellements successifs, clause qui s’écarte donc du statut des baux commerciaux, mais dont la licéité ne saurait être contestée.

En revanche, le troisième alinéa de l’article IV 1 du bail stipule que : « Les parties déclarent soumettre volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953 et attribuer compétence au Juge des Loyers du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. »

Ce faisant, ajoute la cour d’appel, cette clause tente ainsi de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer.

Or, décide la cour d’appel, si les parties ont la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles n’ont pas celle d’attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer, qui plus est, d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent.

Or, le renvoi contenu dans l’alinéa litigieux aux articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953, depuis lors codifiés aux articles L.145-33 et suivants et R.145-2 et suivants du code de commerce, confie au juge des loyers commerciaux l’office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, laquelle, selon l’article L.145-33 du code de commerce ne peut s’envisager que comme étant un plafond de loyer et ainsi mission de s’opposer à l’application de la loi, opposition dans laquelle la liberté contractuelle trouve sa limite.

Dans ces conditions, la cour ne pourra que constater l’illicéité d’une telle clause, la déclarer nulle et de nul effet, confirmant ainsi le jugement entrepris, sauf à le préciser, et déboutant subséquemment, comme l’a jugé le tribunal.

Aussi, cette décision qui s’apparente à un coup de théâtre isolé s’inscrit en contradiction avec l’arrêt antérieur de la Cour de cassation.

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