NS Avocats Loi Pinel et bail commercial

Le Ministère de Madame Pinel énonçait alors :

« Afin de garantir les relations entre les bailleurs et les commerçants, le projet de loi prévoit d’améliorer la situation locative de ces entreprises. Le régime des baux commerciaux sera aménagé avec des règles plus justes et des modalités plus adaptées : l’évolution annuelle des loyers commerciaux sera limitée à 10 %, l’indice des loyers commerciaux sera désormais la référence pour le calcul de l’évolution des loyers, pour plus de stabilité et d’équité. »

De nombreux auteurs, professeurs, avocats ou encore juristes s’étaient ensuite prononcés sur les projets de dispositions.

Cette réforme de par la nature et le nombre de sujets qu’elle aborde constitue la plus importante modification du statut des baux commerciaux. La loi Pinel de par les sujets qu’elle abordait a également impacté le Code de l’urbanisme et le Code de l’environnement.

Parmi les apports majeurs, est à citer la suppression quasiment définitive de la durée ferme du bail commercial qui, désormais, peut être dénoncé pour chaque échéance triennale sans que les parties puissent y déroger (sauf quelques exceptions légales).

Le deuxième apport majeur concerne l’extension de la durée du bail dérogatoire – encore appelé (à tort) bail de courte durée ou bail précaire – à trois ans (contre deux antérieurement) et la précision de son régime. A noter, également, un délai de « sauvetage » d’un mois pour permettre au bailleur de ne pas maintenir le preneur en possession des locaux avant que ne s’opère un nouveau bail soumis, cette fois, au statut des baux commerciaux. La loi Pinel a également défini la convention d’occupation précaire en consacrant la définition prétorienne de la convention précaire (autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties).

Le troisième apport majeur porte sur la sanction des clauses contraires au statut des baux commerciaux, lesquelles sont désormais réputées non-écrites (plutôt que nulle). Ce qui a pour effet d’exclure leur action de la prescription de droit commun. En revanche, les effets de la réputation non écrite sont, elles, susceptibles de prescription.

Le quatrième apport majeur portait sur la codification des clauses de garantie solidaire lors d’une cession, en instaurant un devoir d’information à la charge du bailleur en cas de défaillance du cessionnaire. Elle a également limité à trois ans la durée de la garantie solidaire.

Le cinquième apport majeur concernait la modification des règles afférentes à la fixation du loyer révisé ou du loyer renouvelé. L’indice de la construction comme indice de référence a été supprimé – bien qu’il puisse être maintenu en cas d’indexation automatique annuelle. Ce qui a frappé les praticiens a été le « lissage » du déplafonnement par paliers de 10%. Cette mesure phare étaient là pour protéger les « très petites » entreprises des hausses trop importantes du loyer. Laissant, toutefois, les parties à leur modalité de fixation de ces paliers lorsque, par exemple, à l’issue de la fin du bail renouvelé, le loyer déplafonné n’avait toujours pas atteint sa valeur maximale du fait des paliers.

Encore une fois, cette disposition n’a pas été ajoutée à la liste de celles d’ordre public, permettant ainsi aux parties d’y déroger.

Le sixième apport majeur concerne l’obligation d’établir un état des lieux ainsi qu’une liste des charges, impôts et taxes limitative, par catégorie.

Toutes les clauses de charges « forfait » sont dès lors interdites et réputées non-écrites. Cette obligation a été assortie également de celles, pour le bailleur, d’informer le locataire en cours de bail des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Le septième apport majeur portait sur la création d’un droit légal de préemption au profit du locataire, via l’article L145-46-1, en précisant les modalités d’information et de réponse. Cet article fixait également un certain nombre de dérogations à ce droit.

Plusieurs autres modifications sont intervenues notamment en matière de déspécialisation partielle en matière de procédure collective, d’augmentation des pouvoirs de la commission départementale de conciliation, de conditions de nationalité.

Cela fait un peu moins de 6 ans que la loi Pinel est entrée en vigueur, et les tribunaux, les cours d’appel et la Cour de cassation ont eu du temps pour mettre en application ces ajouts ainsi que les préciser.

Il est donc temps de faire un point sur son application et sur les réponses laissées en suspens par les textes et apportées par les tribunaux et cours.

Par souci de clarté, nous avons regroupé les thèmes qu’est venue impacter la loi Pinel :

• Le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire (lien vers l’article « Loi Pinel, bail dérogatoire et convention d’occupation précaire »).
• La durée du bail commercial et la forme du congé en fin de bail (lien vers l’article « Loi Pinel, durée du bail commercial et forme du congé »).
• L’ordre public et la sanction des clauses illicites au statut des baux commerciaux (lien vers l’article « Loi Pinel, ordre public et sanction des clauses illicites dans le bail commercial »).
• La modification des règles afférentes à la fixation du loyer révisé ou renouvelé du bail commercial (lien vers l’article « Loi Pinel, déplafonnement et lissage du loyer révisé et renouvelé du bail commercial à la valeur locative »).
• L’obligation d’établir un état des lieux et un inventaire des charges impôts et taxes à annexer au bail commercial (lien vers l’article « Loi Pinel, établissement d’un état des lieux et d’un inventaire des charges et impôts du bail commercial »).
• Le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des locaux commerciaux (lien vers l’article « Loi Pinel et droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des locaux »).
• Les modifications de la loi Pinel afférentes au champ d’application, aux conditions de nationalité, à la commission départementale de conciliation et à la déspécialisation en matière de procédures collectives (lien vers l’article « Loi Pinel, champ d’application du statut des baux commerciaux, conditions de nationalité, commission départementale et déspécialisation »).