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Aux termes du bail, le preneur a droit au renouvellement du bail. Le renouvellement requiert un acte positif de l’une ou de l’autre des parties (le congé avec offre de renouvellement pour le bailleur et la demande de renouvellement pour le preneur).
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Aux termes du bail, le preneur a droit au renouvellement du bail. Le renouvellement requiert un acte positif de l’une ou de l’autre des parties (le congé avec offre de renouvellement pour le bailleur et la demande de renouvellement pour le preneur).
Toutefois, les baux peuvent-ils prévoir une clause de renouvellement automatique ? La cour d’appel de Colmar répond par l’affirmative
Par acte sous seing privé un bailleur a donné à bail commercial des locaux à usage commercial à une société.
Le bail contenait une clause de renouvellement automatique à l’issue des neuf ans.
Pour autant, le locataire écrit à son bailleur pour lui indiquer son souhait de résilier le bail commercial. Cette intention de résiliation a été réitérée par lettre recommandée avec accusé de réception postérieure.
Par courrier recommandé avec accusé de réception, le bailleur a contesté la validité de cette résiliation. Le preneur a néanmoins quitté les lieux et remis les clés à un huissier de justice. A compter du lendemain du départ, plus aucun loyer n’a été payé.
Le bailleur a fait assigner le locataire devant le tribunal de grande instance compétent en nullité de la résiliation et en condamnation à lui payer plusieurs sommes au titre des loyers impayés pour le local commercial.
Au cours de la procédure, la société locataire a signifié un congé par acte extrajudiciaire.
Par jugement, le tribunal a déclaré nuls les différents congés envoyés et a condamné la société locataire à régler les sommes dues au titre des loyers.
Le locataire interjette appel.
Au soutien de sa demande en nullité de la clause de renouvellement, la société locataire expose que cette clause prévoit de manière contradictoire une tacite reconduction et un renouvellement, à défaut de congé, pour une durée de 9 mois.
Or, soutient-elle, la reconduction et le renouvellement sont des notions distinctes qui ne peuvent être confondues en ce que le renouvellement implique un nouveau terme de 9 ans, alors que la reconduction entraîne une prolongation sans terme déterminé. Elle en déduit que cette clause est nulle comme ne permettant pas d’établir la commune intention des parties.
L’appelante soutient ensuite que la clause prévoyant un renouvellement automatique est nulle pour défaut d’objet puisque ce renouvellement est conditionné par l’absence de congé. Elle considère, en tout état de cause, que la clause de renouvellement viole le formalisme des dispositions de l’article L145-9 du code de commerce dans la mesure où il est conditionné par l’absence de délivrance d’un congé et ne fait donc pas naître une promesse de renouvellement, seule à même de dispenser les parties de l’accomplissement du formalisme prévu par ces dispositions.
La cour d’appel ne suit pas le raisonnement du locataire. Son raisonnement est le suivant.
Elle rappelle d’abord les termes de l’article L145-9 du code de commerce duquel il résulte qu’à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, et ce pour une durée indéterminée. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et au moins six mois à l’avance.
En l’espèce, les parties au contrat de bail ont stipulé la clause suivante au titre de la durée du contrat :
« Le bail est conclu pour une durée de neuf (9) années qui commenceront à courir le 1er OCTOBRE 2001 pour se terminer le 30 SEPTEMBRE 2010 reconduit par tacite reconduction pour des périodes de 9 années, sauf la faculté pour le Bailleur de le faire cesser s’il entend invoquer les dispositions des Articles L145-18, L145-21, L145-24 du Code de commerce, en vue de construire, de reconstruire, de surélever l’immeuble existant, ou encore d’exécuter des travaux prévus prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.
A défaut de congé notifié dans les formes et délais prévus ci-dessus, le bail se renouvellera tacitement par période de neuf années. Pendant la ou les périodes de renouvellement, le Preneur et le Bailleur disposeront des mêmes facultés, pour faire cesser le bail, que celles prévues pendant la période initiale de neuf années, dans les mêmes formes et délais. »
Le Preneur pourra résilier le bail tous les neuf ans, conformément aux dispositions légales. Il renonce expressément à la résiliation triennale (possible à cette époque mais refusée depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, sauf exceptions légales).
Il résulte de cette clause que les parties ont convenu de reconduire, en l’absence de congé à son terme, le bail pour une durée de neuf années. Si l’expression « tacite reconduction » prévue par l’article L145-9 précité, remplacée depuis par l’expression de « tacite prolongation », ne signifie pas la formation d’un nouveau contrat mais la prolongation du même contrat pour une durée indéterminée, il n’en demeure pas moins qu’en précisant expressément et à deux reprises au sein de la même clause que le contrat serait reconduit pour des durées de neuf années, les parties ont entendu
déroger sur ce point aux dispositions légales.
Une telle clause doit être qualifiée de clause de renouvellement automatique. Il s’agit d’une clause qui protège a priori le preneur et ne heurte aucune disposition d’ordre public.
Le fait que ce renouvellement ait été conditionné par l’absence de congé délivré par l’une des parties dans les conditions légales ne le prive pas d’objet et assure au contraire sa conformité au droit au renouvellement du preneur, ainsi qu’à l’interdiction des pactes perpétuels.
De même, le bailleur n’avait aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement, puisque les parties ont convenu de l’automaticité de ce renouvellement.
Partant, la clause précitée permet de comprendre l’intention des parties. Elle n’est ni contradictoire ni contraire au statut des baux commerciaux ou à toute autre disposition d’ordre public. La mise en œuvre du renouvellement ainsi prévu par cette clause n’est pas davantage soumise au respect du formalisme de l’article L. 145-9 du code de commerce.
Cette clause n’est pas contraire à l’ordre public dans la mesure où elle réserve la possibilité pour les parties de délivrer un congé, au moins au terme contractuel.
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