NS Avocats Transfert de la taxe foncière au preneur en cas d’accord des parties et en dehors de toute clause du bail

Cour de Cassation. Troisième Chambre Civile, 28 Mai 2020, n° 19-10.056 (FS-P+B+I).

Le bail commercial peut être effectivement verbal mais un instrument écrit est indispensable pour assurer la pérennité des relations contractuelles et de l’actif de la société preneuse. Notre cabinet d’avocats accompagne les parties pour sécuriser et rédiger leur bail.

Généralement, en effet, un bail commercial est un acte écrit. Cependant, un bail verbal reste valable, faute d’obligation dans la loi de formaliser à l’écrit ce contrat.

La difficulté en pareil cas réside, notamment, dans la répartition des charges entre les parties. En l’espèce, se posait la question de l’imputation de la taxe foncière au preneur.

La difficulté réside dans le fait que le bail commercial a été acquis via l’achat du fonds à la barre du tribunal (du fait de la mise en redressement judiciaire du preneur précédent).

La Cour de cassation considère qu’en matière de bail verbal, il convient de rechercher l’existence d’un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière.

Or, il était établi que la société locataire et cédante avait réglé à la bailleresse la taxe foncière jusqu’en 2011, que la taxe 2012 avait fait l’objet d’une déclaration de créance admise par le juge-commissaire et que l’administrateur judiciaire avait validé le paiement de la taxe 2013.

Cela permet de constater, considère la Cour d’appel de Rouen, approuvée par la Cour de cassation, l’accord des parties au bail initial sur ce point, antérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur.

En conséquence, la société cessionnaire, nouvellement locataire, qui reprend les obligations du cédant aux termes du bail – qu’il soit verbal ou non – est tenue de prendre en charge les taxes foncières après la cession du bail.